Het eigen huis in tijden van transities (deel 1)

Daarbij hoort het verschil tussen de WOZ-waarde en de hypotheekschuld – overwaarde – tot het vermogen. Dit is het DNB voorstel. Een eerlijk belastingpercentage zou zijn wanneer de lasten in het oude en nieuwe stelsel ongeveer gelijk blijven. Een tweede scenario, dat veel ongunstiger uitpakt voor huiseigenaren, is dat de fiscus het eigen huis, net als een tweede huis, onderbrengt in de categorie overige bezittingen, met het daarvoor geldende heffingspercentage. Over de WOZ-waarde wordt daarbij gerekend met een hoog fictief rendement, terwijl de hypotheekschuld tegen een veel lager percentage mag worden aftrokken. Als je een hypotheekvrije eigen woning hebt met een WOZ-waarde van 400.000 euro, dan betaal je in dit tweede scenario jaarlijks het exorbitant hoge bedrag van 8000 euro aan belasting over het eigen huis, dat is bijna 2% van de WOZ-waarde. Rust op dit huis een hypotheekschuld van 300.000 euro, dan zal de fiscus nog steeds het hoge bedrag opeisen van ruim 5500 euro. Dit scenario maakt een behoorlijke kans, want de overheid kiest altijd voor de oplossing die het voordeligst voor haar uitpakt, hoewel vaak overgoten met een ideologisch sausje. Deze box 3 belasting op het eigen huis komt bovenop de geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek in het DNB-plan.

Veel mensen met een hypotheek hebben deze gecombineerd met het inleggen van een maandelijks bedrag in een kapitaalverzekering, de zogenaamde spaar- of beleggingshypotheek; bij de eerste wordt de premie gespaard en bij de tweede met meer risico ingelegd in een beleggingsfonds. Het vermogen in de kapitaalverzekering wordt na het verstrijken van de looptijd, meestal 30 jaar, gebruikt om de hypotheekschuld in één keer af te lossen. Dit vermogen is gedurende de hele looptijd onbelast. In hoeverre dit zo blijft in de transitie naar box 3 is onduidelijk.

De afgelopen 25 jaar is er heel wat geknutseld aan de fiscale aspecten van het eigen huis, niet alleen door de fiscus, maar ook door een horde van hypotheekadviseurs. Dat het eigen huis naar box 3 wordt verplaatst, is vrijwel zeker. Wanneer dat gebeurt en hoe het nieuwe stelsel eruitziet, is nog onbekend. Wel zullen in het nieuwe stelsel behoorlijk wat knoppen gemonteerd worden waaraan naar believen kan worden gedraaid om belastingopbrengsten te optimaliseren. Dat is reden voor groot wantrouwen, want hoe meer knoppen, hoe meer duimschroeven er zijn die knellend kunnen worden aangedraaid. In tijden van complexe, ondoorzichtige transities dienen zich altijd als ‘adviseur’ vermomde charlatans aan, die eerst angst aanwakkeren om vervolgens een oplossing te bieden, waaronder een zo hoog mogelijke hypotheekschuld, om belastingen laag te houden. De adviseur en de bank zullen daarbij de lachende derde zijn. Want nog altijd geldt dat de beste hypotheek geen hypotheek is, een enkele uitzondering daargelaten. Daarbij is het goed om het DNB-plan in gedachten te houden om de hypotheekrenteaftrek binnen een termijn van 20 jaar af te bouwen naar nul procent.

De box 3 transitie in samenhang met de energietransitie zal grote financiële gevolgen hebben voor huiseigenaren. De overheid mag burgers daarom niet in het ongewisse laten, maar moet tijdig communiceren wat een nieuw stelsel inhoudt. Tijdige en inhoudelijk juiste communicatie naar burgers is de essentie van goed bestuur. In het derde artikel van deze reeks zal ik alle bommetjes onder het eigen huis in samenhang met de klimaat-, stikstof- en andere kunstmatig gecreëerde crises bekijken. Hierbij komt ook het instrument van onteigening aan de orde, dat de overheid kan inzetten wanneer heffingen op het eigen huis onbetaalbaar hoog worden.